Novación o subrogación

No cumplir con los pagos al acreedor no es un delito pero, por ahora, puede acabar en un embargo de bienes por el proceso judicial que llamamos Ejecución Hipotecaria. Ante el impago de varias cuotas hipotecarias la entidad Bancaria procede a reclamar la suma total de la hipoteca a un interés que ronda el 20% y el 25%. Si no puede hacer frente al pago de forma voluntaria llega al embargo del inmueble y su subasta. Si el dinero obtenido en la subasta no cubre el total de deuda se recurre al embargo y las costas judiciales a cargo del deudor. Además el deudor puede ser incluido en una lista de morosos y encontrar dificultades para obtener créditos en el futuro. Por todo ello es importante actuar tan pronto como comprobamos que no se puede pagar la cuota mensual y encontrar soluciones ya sea renegociando las condiciones innovación-o llevándola a otra entidad-subrogación-.

Novación
Para obtener un cuota mensual menor se pueden negociar algunas condiciones cambiando las reglas de cálculo del interés y/o el plazo. Es una solución muy recomendable para los pocos gastos que conlleva. En caso de que se reduzca el interés fijo o se disminuya el diferencial del interés variable no es imprescindible escritura pública y sólo hay el acuerdo del Banco.
En cambio, si se produce un cambio en la estructura del préstamo, pasando de fijo a variable (o al revés), será necesario el otorgamiento de una escritura de novación con las únicas gastos los honorarios notariales y los gastos de registro ya que la operación de novación no implica ningún impuesto. Estas operaciones son interesantes cuando el préstamo hipotecario tenga un interés fijo alto, superando el que se fija para los nuevos clientes.
En cuanto a la ampliación del plazo permitirá reducir la cuota mensual sustancialmente siempre que el plazo actual no fuera también muy largo.

Subrogación
Cuando el índice de referencia que nos aplica la entidad financiera sea poco interesante en comparación a otros índices existentes en el mercado, entonces se puede plantear la subrogación. Nuestra Hipoteca puede estar referenciada al CECA +0%, que en determinadas circunstancias puede ser una referencia menos atractiva que otras opciones existentes en el mercado, como por ejemplo MIBOR +1,25%. O también en el caso de que el diferencial que se le suma al índice, resulte poco interesante. Esto es muy posible generalmente en los períodos de bajadas continuas de los tipos de interés. En caso de que nuestra entidad no responda adecuadamente a la negociación deberá plantearse llevarse el préstamo a otra entidad donde se encuentren mejores condiciones.
Para valorar correctamente esta opción será necesario pedir a todas las entidades financieras todas simulaciones y cuadros de amortización necesarios para poder comparar y decidir.

En cualquier caso la garantía de que el deudor ofrece es el inmueble y el Banco necesitará saber que su valor cubre todavía el capital en deuda por lo que le reclamará una Tasación con fines de Garantía Hipotecaria realizada por una Sociedad Homologada al Banco de España como lo es Arquitasa. Si su intención es negociar con diferentes entidades el primer paso será obtener una Tasación Homologada.