Rentabilidades anuales del 15%

SAREB
Los expertos dudan de que la Sareb, el banco malo, pueda alcanzar rentabilidades anuales del 15% El miedo de una caída de precios demasiado pronunciada puede ralentizar el proceso de colocación de activos tóxicos de los bancos

El banco malo, o Sareb, pone en marcha la gran subasta del excedente inmobiliario, con una oferta de 20.000 pisos en una primera tanda, y un montón de dudas sobre cuál será su futuro, si realmente podrá mantener el compromiso de alcanzar rentabilidades anuales de un 15% de media.

El diseño y la funcionalidad de la Sareb, su naturaleza, ya es objeto de vivo debate. Muchos observadores hubieran preferido una entidad pública al 100%, que habría garantizado que la liquidación de estos activos inmobiliarios tóxicos no fuera objeto de una lucha de intereses, a cargo de los accionistas privados que forman parte.

Jaume Puig, director general de GVC Gaesco, ha podido captar como la solución de banco malo que ha adoptado España no acaba de ser del agrado de los mercados financieros, por la multitud de incógnitas que genera. Explica: “Sí, ciertamente, el sector bancario habría preferido un banco malo público del todo, y los mercados una entidad privada en su totalidad, por una sencilla razón: esto habría garantizado que los precios de transferencia de los activos tóxicos son como mínimo de mercado, y reflejo del balance. “El hecho de que el FROB se haya quedado finalmente de minoritario, con un 43,1%, dejando el resto para las entidades financieras, es visto en los mercados, por un lado, como un peaje que se ha hecho pagar a los bancos y, por otro, como abrir la caja de los truenos de los conflictos de intereses. Los mercados dan por descontado que una aleación entre el crecimiento de la morosidad y una caída de precios de los inmuebles hacen que la enfermedad de nuestro sector financiero permanezca crónica.

Como alerta Puig, “habría que recordar que los bancos accionistas, que no han sido nacionalizados, tienen stocks inmobiliarios muy grandes, a los que deben dar salida, pero a la vez forman parte de una sociedad que tiene que vender un volumen inmenso de inmuebles de cajas y bancos que han tenido que ser rescatados “. Y estamos hablando de magnitudes que hacen respecto: el banco malo le han traspasado en una primera fase 270.000 fincas hipotecadas, 89.000 inmuebles y 13.000.000 m² de suelo. Unos 36.000 millones de euros transferidos, que se comprarán a un valor neto de unos 16.000 millones.

Si quiere ganar la partida, convertirse al cabo de 15 años un negocio con ganancias, como predijo el ministro de Economía, Luis de Guindos, en el verano de 2012, Sareb debería encontrar su tempo, un ritmo adecuado, lo suficientemente rápido , para hacer limpio. Y esto es difícil cuando los intereses de aquí y de allá entrexoquen. La Sareb nace viciada de inicio, al ser una solución limitada a la banca nacionalizada, y no a todo el sector, con lo cual encontraremos que unos mismos activos malos tendrán precios diferentes en los balances bancarios en función de su propietario: un descuento del 54% sobre el valor en el balance de los bancos nacionalizados, superior al nivel de provisiones de los bancos sanos. Como dice Puig, “¿por qué el banco malo no era para todos?, Así los precios de transferencia de Sareb habrían sido los mismos para bancos nacionalizados y no nacionalizados”. Encontraremos curiosas paradojas: una entidad intervenida, como Catalunya Caixa, ya ha hecho limpio con el crédito promotor, mientras que bancos sanos, como el Santander, todavía tienen mucho residuo de este tipo en su balance.

Más que un factor estabilizador del mercado inmobiliario, la misión para la que se creó la Sareb, puede convertirse en un terrible agente de distorsión, creando situaciones en las que los bancos no están aprovisionando de acuerdo con los precios de mercado , sino ajustando más o menos. Así, los compradores están detectando diferencias muy importantes entre bancos.

Pero es que, además, el banco malo vuelve a tropezar en el gran error de la reforma financiera a la española, ir por la vía lenta de recapitalización del sector. Lo que habría sido necesario, para animar un deprimido sector inmobiliario, al tiempo que se sanea los dañados balances de los bancos, es un buen ritmo de ventas de salida. Un propósito irrealizable, dado que los mismos bancos no les interesa pisar el acelerador, por temor a que los precios caigan demasiado rápido en un pozo demasiado profundo y se queden sin margen para ir aprovisionando. Quieren tiempo para ir pagando el desfase patrimonial.

Resulta estremecedor pensar que buena parte de los activos que salgan a mercado no se puedan vender nunca. El macroeconomistas Edward Hugh comenta: “Toda la parte de suelo urbanizable difícilmente tendrá salida nunca, y terminará teniendo un valor contable cero o negativo. Los activos que realmente tenían un valor ya se promocionaron hace dieciocho meses. “Era cuando era interesante edificar sobre terrenos por tener que aprovisionar menos y así gestionar mejor el balance.

Y topamos con el espinoso problema de los descuentos: a qué precio se venderá finalmente, bastará con un 54% de descuento sobre el valor en libros? Si es necesario rebajar más, quien asumirá las pérdidas, teniendo en cuenta que Sareb ha constituido con poco capital? El banco malo se constituyó con 3.819 millones, a los que habría que añadir 1.200 millones, si puede tener éxito la ampliación de capital que seguirá a la adquisición de activos dañados del conjunto de bancos no nacionalizados que han recibido ayudas, como BMN, Liberbank, Caja España Duero y Caja 3.

Otra variable del problema es que financiará las hipotecas de los compradores potenciales. Como dice Hugh, “costará animar a las entidades financieras a financiar hipotecas, a euríbor más 0,75%”: “A este precio se pierden dinero, no se pueden financiar al mayorista”, alerta.

Los bancos sanos, que han soltado su propio lastre inmobiliario, darán hipotecas a quienes compren sus activos. En el modelo ideal de banco malo, en el accionariado deberían haber participado grandes fondos internacionales, que habrían aportado fortaleza financiera y buen escaparate internacional para la entidad que preside Belén Romana. Empresas como Iberdrola y grandes fondos internacionales tales como Cerberus y Fortress han respondido a los guiños, pero para imponer sus propias condiciones, como explica Hugh: “Estos fondos no llegarán a entrar en la Sareb porque las condiciones que quieren imponer, tener un derecho preferente sobre los paquetes de activos inmobiliarios más atractivos, son las que quieren las entidades financieras de aquí. “Quizá hay alguna posibilidad más adelante,” si bajan más los precios, porque ahora estos fuentes los consideran altos “.

Cuenta con la morosidad, como avisa Hugh, que vislumbra un terrible tsunami de mora en hipotecas que puede obligar a nuevos esfuerzos de recapitalización de la banca el año próximo y el siguiente. Como dice, “habrá que hacer un reset las hipotecas, y rebajarlas a un 50-70% del valor actual, como ya se ha hecho con los activos inmobiliarios”.

Aunque aparentemente el período de quince años puede parecer lo suficientemente largo para que la Sareb alcance los objetivos que se ha marcado, quizás no basta, como estima el profesor de finanzas de Eada Rafael Sambola: “De hecho, si se han concedido quince años de plazo, esto quiere decir que las ventas en los primeros años serán migradas, y que al final del camino haya quedado muy inmueble residencial para vender. “En este sentido,” es dudoso que el plan de negocio llegue a mantener esta previsión de alcanzar un 15% de rentabilidad anual “. Si hay pérdidas, a lo largo de estos años de actividad o al final, “quien las tiene que asumir?”: “Si son los bancos, simplemente se pasan las pérdidas de un lado a otro, y si es el Estado, volvemos a pagar los contribuyentes. “Con todo, el profesor Rafael Sambola no quiere ser catastrofista, y duda que las pérdidas que pueda haber lleguen a cargar el capital.

Las proyecciones de muchos analistas sitúan la generación de flujo de caja en la Sareb, que debe producir la rentabilidad, mucho más tarde de lo que han pensado los responsables del banco malo, que han querido jugar la carta, incierta, que en los próximos tres o cuatro años la economía española experimentará un resurgimiento de la que necesariamente se haría eco el sector inmobiliario.

La Sareb ha hecho una proyección de los precios inmobiliarios de los próximos años (véase el cuadro) quizá demasiado optimista, para el gusto de la troika (UE, FMI, BCE), que ya ha pedido una nueva prospectiva, más realista, que admita la posibilidad de caídas de precios importantes. Debe ser así, como dice Sambola, “porque en estos momentos pedir a los bancos que reactiven el crédito es algo casi tabú”. Y, claro, si no hay préstamo, no puede haber un resurgimiento de las ventas en el sector inmobiliario. la Sareb, quizá consciente de lo que puede venir, ofrece alguna ganga que pueda servir de acicate, como pisos de 50 m² desde 24.000 euros.

Al hablar del banco malo, a menudo se ha hecho mención de los ejemplos de otros países que en los últimos años han quedado atrapados en la trampa inmobiliario. Es el caso de Irlanda, donde un parque inmobiliario excesivo no se ha podido digerir a base de descuentos y ha sido necesario recurrir a bulldozers. De hecho, el banco malo irlandés ha tenido que ir a buscar rentabilidades en Gran Bretaña, un país que no sufre una crisis inmobiliaria tan seria y donde los activos tóxicos de los bancos irlandeses poco a poco han ido encontrando comprador.

FUENTE: L’econòmic