La evolución del precio del suelo en la crisis inmobiliaria

¿Cómo puede ser que mi terreno baje un 80% si el valor de los inmuebles sólo ha bajado un 40%? Esta es la pregunta que nos hacen algunos clientes cuando descubren que su parcela ya no vale ni la cuarta parte de lo que valía. Pues sí, puede ser y está pasando.

Para responder a esta pregunta hay que recordar que, en suelo urbano, un terreno valdrá en función de su capacidad urbanística. Lo relevante no será la superficie de suelo sino los metros cuadrados que se pueden edificar y el coste de edificarlos. Es en este principio que se basa el método más común para la valoración de suelo edificable tal como lo recoge la normativa vigente: el método residual estático. En resumen, este método parte del valor de mercado de la promoción terminada y descuenta el beneficio del promotor y todos los costos y gastos necesarios para realizar el producto inmobiliario, lo que queda es el valor del suelo.

VALOR DEL SUELO = Valor de Mercado • ( 1- b ) – Sumatorio Ci

001_Sol-Const-graf_caST_72Para hacer comprensible la evolución del valor del Suelo hemos realizado esta gráfica en base a precios medios de Catalunya aplicando esta formulación trimestre a trimestre. Advirtiendo que toda estadística basada en valores medios es aplicable a todo el territorio en general pero a ningún lugar en particular, sí que nos permite visualizar como el descenso del Valor de Mercado en un escenario de incremento de costes de construcción ha producido un drástico recorte en los precios del suelo. Así, si en los momentos máximos de la burbuja inmobiliaria (2007) el suelo llegaba a representar, de promedio, el 55 % del precio de la vivienda, éste llegó a ser sólo el 18% en el punto más bajo de 2013 y ha remontado hasta el 22 % al inicio de 2014.

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La influencia del CTE

La entrada en vigor del CTE (Código Técnico de la Construcción) supuso un incremento de los costes en un 22% haciendo inviable la promoción de muchos suelos y minorando automáticamente el valor del suelo en un 12%, punto que marcó para muchos el inicio de la crisis inmobiliaria.

Artículo escrito por Joan Pineda i Munné, Arquitecto y Périto Judicial, delegado de Arquitasa en Catalunya

 

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