No todo el mundo cree que el precio de la vivienda ha dejado de bajar

097_MiriEstamos acostumbrados a recibir en los últimos meses informaciones sobre la estabilización del precio de la vivienda que en muchos casos hablan de inminentes recuperaciones de valor. Pero no todo el mundo lo ve de esta manera y hay quien alerta de que el momento actual es sólo una pausa en el camino y los precios seguirán cayendo. Así lo ve Borja Mateo, el experto inmobiliario que ha escrito libros como “la verdad sobre el mercado inmobiliario español” o “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario”.

Borja Mateo reconoce que desde el punto máximo de finales de 2006 los precios han llegado a bajar entre un 52 y un 57% en transacciones reales entre particulares, y la bajada de 2014 se ha limitado a un 4-5% significativamente inferior a los años anteriores. En este escenario, sobre todo cuando los precios ya han realizado un gran descenso, la vivienda se percibe como una inversión segura y mucha gente se ha convencido de que ha llegado la hora de comprar.

Un bien entendido como inversión es caro o barato en función de su rentabilidad. Si la rentabilidad es alta lo consideraremos barato y comprar será una buena opción. Para comparar la rentabilidad de la vivienda con otras opciones posibles, Borja Mateo hace la siguiente comparación:

Bonos de empresas europeas de calidad alta (de grado de inversión)  1,14%
Bonos de empresas mundiales de calidad alta de grado inversión        2,56%
Bonos de gobiernos europeos de grado de inversión                              0,83%
Rentabilidad por arrendamiento post gastos de transacción                4,18%

Con estos datos en la mano mucha gente se ha disparado a comprar pisos antes que tener los euros guardados sin rentabilidad. Pero lo que estos inversores no han tenido en cuenta es que cuando los tipos de interés suban, también subirán las rentabilidades de las otras inversiones que volverán a atraer el capital para que en estos casos no hay gastos de transacción (IVA / transmisiones patrimoniales ), tasa de impago, … Quien compra ahora sólo presta atención a la rentabilidad sin captar que un bono del Estado o de una empresa de calidad se puede vender con celeridad con unos costes mucho menores que los de vender una casa (10% de gastos) y sin tener que esperar de seis a doce meses para encontrar comprador. Añadiendo a esto que un 17% de los arrendamientos terminan con impagados y que fácilmente, con la salida masiva de viviendas en el mercado, el precio de alquiler puede caer durante varios años.

Según este autor, y según el informe del FMI sobre el mercado español, se reactivará la bajada de precios por falta de demanda estructural para la enorme cantidad de oferta que existe tan pronto como los tipos de interés suban. En ese momento, quien compra por inversión no advierte que puede ser un error dadas las enormes dificultades para vender las inversiones. Cree que pensar que los precios rebotarán se equivocado con una población en proceso de envejecimiento y 4,8 millones de viviendas a la venta, en construcción o vacías. Tendría que darse una invasión de forasteros para que la demanda se reactivara. Y finalmente advierte que en pocos años volveremos a ver multitudes de arruinados y de desahuciados judiciales a quien considera ya avisados y no podrán decir que nadie les obligó a comprar.

Fuente: vozpopuli

Noticias relacionadas:

Foto: c7arquitectes